La vivienda en la Ciudad de Buenos Aires: paradoja entre el derecho constitucional y la lógica del mercado.

En la Ciudad de Buenos Aires, el acceso a la vivienda atraviesa una de sus crisis más profundas de las últimas décadas. Mientras se reintroducen políticas de crédito hipotecario como respuesta central –como fue el anuncio del jefe de Gobierno Jorge Macri–, los datos disponibles muestran una realidad mucho más compleja, marcada por desigualdades estructurales y una creciente desconexión entre el mercado y las necesidades sociales.

El punto de partida es contundente: al menos 118.107 hogares presentan déficit habitacional en la Ciudad. De ese total, más del 90% corresponde a situaciones de hacinamiento (106.870 hogares), mientras que otros 11.237 hogares enfrentan cohabitación forzada. Esto implica que la problemática habitacional no se reduce a la falta de acceso a la propiedad, sino que impacta directamente en la calidad de vida y en las condiciones materiales de existencia de miles de familias.

Pero el problema no solo persiste: se agrava con el tiempo. Según datos recientes, la proporción de hogares propietarios cayó del 56,8% en 2013 al 50,5% en 2023, mientras que los hogares inquilinos pasaron del 32,1% al 35,7% en el mismo período. Este proceso de “inquilinización” refleja una pérdida progresiva del acceso a la vivienda propia y una mayor dependencia del mercado de alquileres, cada vez más restrictivo.

Ahora bien, uno de los datos más reveladores —y menos discutidos— es la paradoja del mercado inmobiliario porteño. Entre 2010 y 2022, se construyeron 189.460 nuevas viviendas, lo que implicó un crecimiento del stock residencial del 13,29%, por encima del crecimiento poblacional (8,01%). Sin embargo, lejos de traducirse en mayor acceso, este proceso estuvo acompañado por un fuerte aumento de las viviendas ociosas: de 138.000 unidades en 2017-2018 a 228.000 en 2022-2023, es decir, un incremento del 65,2% en apenas seis años.

En otras palabras, la Ciudad no enfrenta un problema de falta de viviendas, sino de acceso desigual a las mismas.

En este contexto, el Gobierno de la Ciudad ha impulsado nuevas líneas de crédito hipotecario con tasas subsidiadas. Estas permiten financiar hasta el 75% del valor de la propiedad, con un tope de $100 millones, y establecen que la cuota no supere el 25% del ingreso familiar. A modo de referencia, un crédito de $10 millones implica una cuota inicial cercana a los $80.600, requiriendo ingresos familiares desde los $322.000, mientras que para acceder al monto máximo se necesitan ingresos superiores a los $3,2 millones mensuales.

Si bien estas medidas buscan reactivar el acceso a la vivienda, su alcance resulta limitado. Los requisitos de ingreso y formalidad laboral dejan afuera a una parte significativa de la población, especialmente a quienes se encuentran en situaciones más críticas. De este modo, el crédito hipotecario aparece como una herramienta orientada principalmente a sectores medios formales, sin capacidad de incidir sobre el núcleo más duro del déficit habitacional.

Pero el problema no se agota en las limitaciones del crédito. En paralelo, se observa un proceso aún más preocupante: el progresivo desfinanciamiento y debilitamiento del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), organismo que históricamente concentró las políticas destinadas a los sectores más vulnerabilizados.

En los últimos meses, incluso se ha impulsado un proyecto para su eventual cierre, lo que implicaría dejar sin función al principal organismo encargado de la vivienda social en la Ciudad y afectar a alrededor de 1300 trabajadores.

Pero hay un tercer elemento que termina de configurar este nuevo paradigma: la consolidación de una política activa de desalojos, cada vez más acelerada.

A nivel normativo, los proyectos impulsados en línea con el gobierno nacional promueven mecanismos de “desalojo exprés”, mediante procedimientos sumarísimos que permiten ordenar la restitución de un inmueble en plazos de hasta cinco días, con amplias facultades para el uso de la fuerza pública y escasas instancias de defensa para los ocupantes.

Pero más allá del plano legal, lo relevante es lo que ya está ocurriendo en la práctica. En la Ciudad de Buenos Aires se registran miles de personas desalojadas en los últimos años, en muchos casos bajo figuras administrativas como el “peligro de derrumbe”, utilizadas para acelerar procesos sin soluciones habitacionales alternativas.

Distintas organizaciones vienen advirtiendo, además, un incremento de desalojos durante períodos donde la vía judicial se encuentra limitada —como la feria judicial—, mediante procedimientos que, según denuncian, carecen de informes técnicos independientes y restringen las posibilidades de defensa de las familias afectadas.

El resultado es un esquema que combina: menos Estado en la producción de vivienda, más crédito para quienes pueden pagar y mayor capacidad de expulsión para quienes no pueden sostener su acceso al hábitat.

Este enfoque no es aislado. Se inscribe en una lógica política más amplia que plantea que el acceso a la vivienda debe resolverse a través del mercado. En este esquema, el Estado deja de ser garante de derechos para convertirse en un actor residual: facilita crédito a algunos, pero se retira de la intervención estructural y, al mismo tiempo, acelera mecanismos de desalojo.

La consecuencia es clara: quienes no pueden acceder al mercado no solo quedan excluidos del acceso a la vivienda, sino que además enfrentan mayores riesgos de perder la que tienen.

Este giro también impacta en el rol del Banco Ciudad. Su Carta Orgánica establece expresamente la obligación de facilitar el acceso al crédito y fomentar la adquisición de vivienda, consolidando su función como banca pública con finalidad social. Sin embargo, el corrimiento del Estado en otras áreas —como la vivienda social— tensiona ese mandato y limita su impacto real.

Frente a este escenario, el marco constitucional resulta insoslayable. La Constitución de la Ciudad reconoce el derecho a una vivienda digna y establece la obligación del Estado de implementar políticas que garanticen el acceso equitativo al hábitat, con especial atención a los sectores más vulnerables.

Sin embargo, los datos muestran una realidad que se aleja de ese mandato: aumento del déficit, crecimiento del alquiler, expansión de viviendas vacías, debilitamiento de los organismos públicos especializados y consolidación de políticas de desalojo acelerado.

La crisis habitacional en la Ciudad de Buenos Aires no puede resolverse únicamente a través del crédito. Se trata de un problema estructural que requiere políticas públicas integrales, capaces de articular financiamiento, regulación del mercado, producción de vivienda social y fortalecimiento institucional.

Porque en definitiva, la discusión de fondo no es técnica, sino política:

¿la vivienda es un derecho o un negocio del mercado?

Mientras el Estado continúe retirándose —y, al mismo tiempo, fortaleciendo mecanismos de expulsión— la respuesta parece inclinarse hacia lo segundo. Y en ese escenario, el acceso a la vivienda seguirá siendo, para miles de porteños, no un derecho, sino una promesa cada vez más lejana.